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住宅ローンが残っている不動産の財産分与はどうすればいいのか?

アンダーローンの場合

 

アンダーローン、すなわち、不動産の時価よりも住宅ローンの残ローン額の方が低い場合は、

 

①不動産を売却してその売却金を分ける方法、

 

②夫婦の一方が不動産の所有権を取得し、他方に対して代償金を支払う方法

 

のいずれかの財産分与が考えられます。

 

①の場合は、原則として、不動産の売却金から住宅ローン残額・仲介手数料・印紙代等の売却に伴い支出した諸費用を差し引いた残金を2分の1ずつ分けることになります。

 

②の場合は、不動産の時価から別居時(又は離婚時)の残ローン額を差し引いた残額(以下「残額」といいます)が不動産の価値と考えられますので、不動産を取得することになった方(A)は、他方(B)に対し、原則として、残額の2分の1を代償金として支払う必要があります。

 

また、②は、別居後(又は離婚後)の住宅ローンを全てAが支払うことを前提とする財産分与の方法です。

そのため、住宅ローンの名義人(債務者)がBになっている場合、適宜の方法により、Aが別居後(離婚後)の住宅ローンを返済していく必要があります。

 

オーバーローンの場合

 

オーバーローン、すなわち、不動産の時価よりも住宅ローンの残ローン額の方が高い場合は、

不動産を売却しても住宅ローン債務が残ってしまい、それを一括返済しなければならなくなりますので、通常売却する方法での財産分与は困難な場合が多いです。

 

そのため、財産分与の方法としては、夫婦の一方(A)が不動産を取得し、その者(A)が別居後(離婚後)の住宅ローンも返済していくことになります。

 

ただ、その場合、別居時(又は離婚時)の残ローン額から不動産時価を差し引いた残額相当の負債(マイナスの共有財産)をAが引き受けたことになる一方で、不動産を取得しなかった方(B)は住宅ローン債務の負担を免れたことになります。

 

そのため、この場合、不動産以外のプラスの共有財産(預貯金等)の財産分与において、別居時(又は離婚時)の残ローン額から不動産時価を差し引いた金額を、BよりもAに多く配分する必要があります。

 

不動産以外のプラスの共有財産が何もない場合、

①債務の半分だけをBに負担させることは酷であること、

②財産分与とはプラス財産がある場合にそれを分ける手続きであることから、

裁判所は「債務だけをBに負担させること」に消極的です。

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